【相続税対策！土地活用で財産を残せ】”価値ある財産を持つ大家さん”になろう⑦

2019/05/30

賃貸事業の経営者になる

賃貸事業の経営者だという認識が必要

賃貸事業は、最初に賃貸住宅を建てなければ始まりません。
そこで、まず賃貸住宅を建てることからスタートするのですが、少しずつ資金を出していけばいいということではなく、最初に賃貸住宅分の資金を出してしまわなければなりません。それが自己資金であれ、借入であれ、大家さんは賃貸事業に投資することになります。その投資額は少なくても千万円単位、大きいと億単位のものですから、かなりの大事業と言えます。

建物は木造でも２０年以上、鉄筋コンクリートだと５０年以上も維持できるのですから、大きな金額を借り入れるものの、それが一度に無くなるものではないので、普通の事業や株などに比べると、むしろ不安は少ないのが賃貸事業なのです。

それでも千万単位、億単位の建築費をかけますので、スタートするときの収支バランスに余裕があることや幅広い年代層に受け入れられる部屋作りをするというようなコンセプトを間違わないことが必須となります。
皆が知恵を絞った賃貸住宅が完成し、”すぐに満室”、”ずっと満室”が実現して、経営が安定すれば、借入により投資した資金は、順調に返済ができます。なるべく借入は少なくしたいところながら、他の賃貸住宅と差別化しながら、適正な家賃をもらうためには、安く造ることにこだわると競争力に欠けることになりかねません。入居者を満足させるためには、時代のニーズにあった設備や付加価値が必要であり、そのために費用をかける決断が大事になります。

部屋を貸すことは、直接物を売る販売業などとは違って、常に入居者と接するわけではないので、「賃貸業」という意識は少ないかも知れません。しかし、入居者から家賃という対価を受け取る以上はれっきとした事業であり、入居者はお客様ということになります。

賃貸業では、お客様である入居者が入らなければ成り立ちません。以前の貸し手市場のように、「貸してやっている」という殿様商売では通用しなくなりました。今や借り手市場ですから、大家さんの方が入居者や時代のニーズを理解し、研究して、賃貸業に活かさなければなりません。

賃貸事業は、提案を受けたときから助走が始まっています。意思決定から始まり、建てている間のさまざまな場面での選択や決断をする毎に賃貸事業への自覚も出てくることとなります。建物が完成して引き渡しが終わり、「満室になってやれやれ、一段落」と思いたいところですが、実は、そこからが本当の賃貸事業のスタートとなります。

こうした長期事業を決断し、自分の判断で経営を乗り切ることは並大抵ではありません。だからこそ、自分の味方になってくれるコンサルチームを選択し、協力を得ながら賃貸事業を運営する覚悟が必要になります。

なにより、経営者としての認識を持つことが事業の成功のカギだと言えます。
その上で、設計会社、建設業者をはじめとして、いい専門家を選ばなければ、いい賃貸住宅ができあがりません。
そして、土地所有者には、賃貸住宅を建てていくプロセスから参加してもらうことで、夢を持つことができる賃貸住宅作りをして価値のある資産作りを体験してもらうことが必要です。その後、満室経営を実現して、ようやくスタートにつけるのです。

「コンサルチーム」はこうした明確な目標を持って取り組みますので、大家さんには安心感を持ってもらえることでしょうし、現実にも満室経営を維持することにより、経済的にも大きなメリットを創り出すことができます。

＜コンサルチームが作り出す５つのメリット＞
１．収支が合う事業計画を作る
２．良質な専門家を選択する
３．資産価値がある賃貸住宅を作る
４．引き渡しのときから満室経営ができる
５．賃貸住宅作りで夢を持てる

賃貸住宅作りに感性やセンスを盛り込む

単身世帯の増加や自宅を購入しない賃貸派の増加に伴い、賃貸住宅の在り方も変化してきました。余裕がないから賃貸住宅に住むということではなく、現在の入居者は目的を持って賃貸住宅を選ぶ時代になったと言えます。

そのように目的を持った人たちが求める住まいを想定した場合、いままでのプレハブ住宅のような、いかにも賃貸アパートで満足できるはずがありません。これからの賃貸住宅は、そうした賃貸派の選択眼をとらえられるだけの「分譲マンション並のグレード」も必要になります。
目指すところは、「分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと」にあります。
そのバランスを作り出すもとになるのは、「分譲マンションにも劣らないグレードの高い賃貸住宅を作るセンス」と、「建築事業費を、グレードを落とさないように工夫をしてなるべく安くおさえる見極めをすること」にあります。

オーダーメード賃貸住宅を作る

「コンサルチーム」が提案するのは、ハウスメーカーの既製品の「商品」ではなく、立地や環境や作り手のこだわりを生かした「オーダーメード賃貸住宅」です。
大量生産されて建てられるプレハブの賃貸住宅はコストも安く、工期も３、４ヶ月程度と短期間ですが、それは利益を出す会社のためであって、長期ローンを組む土地所有者や実際に住む入居者のためではないと言えます。

そうした利益主義の流れにはまるのではなく、大家さんにとって資産価値のある賃貸住宅を建てることにこだわることが、「コンサルチーム」の目指すところです。
だからといって、高い費用をかけていいものを作ればよいということではありません。収支のバランスが取れることを前提として、建築コストを決めていきますので、部分的なオーダーメードにとどまるかも知れませんが、少なくとも既製品の「商品」とは違う、オリジナルの建物にするということです。

「コンサルチーム」を中心として関係者のノウハウを集めることで、ありふれた既製品の「商品」ではなく、総合的な提案のもとに生まれたオーダーメード賃貸住宅となります。

次回が「”価値ある財産を持つ大家さん”になろう」の最終回となります。
お楽しみに。

【コラム執筆】

私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、いままでに１万４５００人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。
圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。