【相続税対策！土地活用で財産を残せ】持っている土地を活かすか、資産組み替えするかを見極める①

2019/04/22

空き地だけでは判断がつけられない

これからの時代は空き地を維持するのが負担になる時代です。持っているだけでも固定資産税がかかるため、土地を持っているのであれば、活用して収益をあげることを考えたいところです。
だからといって、どこでも空き地に賃貸住宅を建てればよいかというと、そこは、慎重に判断をする必要があります。

判断をするポイントになるのは、”財産の内容や家族の状況”を確認し、総合的な観点から検討することです。

財産の総額や不動産と動産の割合などから、相続税がかかる財産なのか、否かを試算します。合わせて課題を確認、整理し、不動産の共有など、課題となることも確認します。

◇財産の確認

不動産は、名寄せ帳、固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書などの書類により、土地や家屋の面積、評価額が確認できます。共有者がある場合は、権利証や登記簿謄本で共有の割合を確認しておく必要があります。
預金、株式、保険などの動産を確認します。預金は通帳の残高、株式は証券会社の預かり証、保険は保険証券で確認するようにします。
同族会社の株や法人への貸付金がある場合も評価をして財産に加えます。
負債は、アパートや住宅のローンであれば金融機関の返済表などの明細で確認します。
不動産、動産、負債を確認したあと、財産評価をします。プラス財産からマイナス財産を引き、相続人を確認して基礎控除を引いた残りが課税財産となり、相続税の予想額まで計算します。
相続税がかかるのか、かかる場合はどの程度かを把握し、必要資金として想定します。

◇家族の状況確認

相続人となる家族の状況を確認します。
家系図を作成し、配偶者、子どもやその配偶者や孫の有無、住所、仕事などを確認することで、財産継承の在り方も想定します。建築資金の融資を受ける場合は、連帯保証人が必要となりますので、相続させる相続人を決めた上で、連帯保証人となるようにします。

◇その他の課題

財産の確認と合わせて整理が必要なことも確認しておきます。
不動産の共有はないか、担保設定、連帯保証など、将来の課題になることは持ち越さないように、解決しておいたほうがいいでしょう。

◇不動産の現地調査

所有する不動産は、全部を現地調査し、評価をするとともに、接道の状況や法令上の制限を確認します。

賃貸住宅に適した土地か診断する

判断する２つ目のポイントは、”土地の特性”から「賃貸住宅に適した立地」なのか、それとも「賃貸住宅には適さない立地」なのかを客観的に見極めることです。

賃貸事業の意欲があるとしても土地の立地や環境は努力しても変えられないことです。
たとえば、最寄り駅からの距離は近いほど賃貸住宅にとっては有利になりますので、理想は徒歩１０分程度とされています。徒歩１５分程度なら、賃貸住宅の立地とすれば許容範囲となりますが、徒歩２０分以上となると、明らかに不利になると言えます。

立地に不利があるなら、やる気や工夫で差別化することはできるでしょう。
競争力を持たせるために、全室に駐車場を確保したり、ペットも一緒に住めるようにしたりするなど、いくつもアイディアはありますが、それでも駅から徒歩○○分の立地は変えられないため、入居者目線で見ると選択肢からはずれることもあることでしょう。

さらには、賃貸事業は２０年、３０年の長期間となることも考えないといけません。
賃貸住宅を建てると、耐用年数で考えれば、木造で２２年、鉄骨で３４年、鉄筋コンクリートは４７年で、現実にはもっと長く使用できることもあります。

ほとんどの事業は、金融機関から建築費の借入をしますので、建ててしまったあと、もう大家さんは嫌になったからと言っても、返済はしなければなりません。
賃貸契約をして、賃借人が住んでいますので、大家さんから一方的に明け渡しを求めることはできなくなりますので、建物も簡単に壊すことができないということになります。

こうしたことから、”土地の特性”を客観的に確認して、「賃貸住宅に適した立地」と判断をされれば、不安なく賃貸事業に取り組めることになります。しかし、「賃貸住宅には適さない立地」だと判断された場合は、賃貸事業を始めても苦戦すると考えられますので、その土地に賃貸住宅を建てないという決断をするようにします。