【相続税対策！土地活用で財産を残せ】持っている土地を活かすか、資産組み替えするかを見極める②

2019/04/23

賃貸住宅に適さないときは「資産組み替え」を考える

◇競争力のある賃貸住宅でないと苦戦する

土地を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけでその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかるばかりで持ち出しとなり、資産とは言えない状態です。駐車場に利用していると言っても相続税の節税効果はありません。

今までは多くの土地を所有することが資産家の証であり、財産でしたが、固定資産税や維持費を考えると、これからは、収益力のある土地が財産であり、収益力がない土地は不良資産となりかねません。数よりも質にこだわって、選別していく時代になりました。

◇土地を減らして建物に換える

多くの土地や大きな土地を所有する場合、そのままでは節税対策はできません。土地の一部は売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりし、収益を上げられる不動産に組み換えていくことで節税になるのです。

◇不良資産から優良資産への転換

今までの節税対策の主流となっていたのは、所有地に借入で賃貸アパートを建てることでした。そのため、至る所にアパート、マンションができてしまい、駅から遠く買い物に不便なところや老朽化した建物など条件の悪いところは空室となっています。そうした現実から相続税の節税対策のトレンドとしては、不良資産を売却して優良資産を購入し、不動産運用をする資産組み替えの時代へと変化しています。

たとえば、古アパートを所有しているが、賃料が安く収益が上がらなくなった場合は、売却して、駅近郊の収益物件を購入することで、収益も改善されます。

◇所有地の立地を替えるために買い替え

また、所有している土地が賃貸事業に適していないこともあります。
賃貸にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩１０分程度であることが第一条件です。周辺の住環境なども重要になりますが、所有地だけにそうした条件は今から選べません。賃貸事業をするのであれば、適地であるかそうでないかを冷静に判断し、適さないとわかれば、その土地を売却して、別の方法で賃貸事業をするようにします。これが資産組み替えです。

賃貸するのであれば、最寄り駅から近いことや周辺の環境や立地のブランドなどを選択基準とするようにすると賃貸や売却にも有利になります。
たとえば、年間収入２５０万円の古いアパートを1億円で売却し、家賃が１０万円の賃貸マンションを４つ購入すると、年間収入は４８０万円となり、約２倍近い収入が得られるようになります。駅に近く、資産として価値のある不動産に替えられるのです。

「相続プラン」で相続対策のイメージを作る

・評価の前提
・不動産の所在と分類
・相続財産評価額【対策なし】
・評価減できる特例の検証【小規模宅地の特例】
・節税対策のイメージ
・現状把握
・課題と対策案
・土地有効利用の検証　①活用案の検証
・土地有効利用の検証　②賃貸１０戸２階建てプラン
・売却・資産組換の検証
・有効利用と売却・資産組換の比較
・公正証書遺言の作成

『持っている土地を活かすか、資産組み替えするかを見極める』はこれで終了です。
次のコラムも引き続きご覧ください。