【相続税対策！土地活用で財産を残せ】”土地活用”には「チーム力」①

2019/04/24

”土地活用”には「チーム力」　全４回のお話の１回目です。

土地活用コンサルタント×不動産会社の「コンサルチーム」が目指すこと

◇賃貸事業をスタートするためのコンサルタントになる

売買では当たり前のように仲介手数料を払って専門家を頼むのに、賃貸事業を始めるというときに、専門家を頼むという意識が少ないということに気がつきませんか？

冷静に考えれば、賃貸物件を建てるときこそ、失敗はできないわけで、大家さんがなにもかも判断して、決めてしまうのは、あまりに無謀だと言えます。そこで必要になるのが、土地活用コンサルタント×不動産会社の「コンサルチーム」なのです。

売買と比べてみると賃貸事業に取り組むときには、様々な課題やリスクがあることは明白です。まずは、その賃貸事業自体が必要であるかどうか、前提となる判断が必要です。
次に、どういう賃貸事業にするのか、店舗か、事務所か、住居か。どういう間取りで、どういうタイプや構造や仕様が適しているか。事業資金はどうするか。借入が必要であれば、どの程度、借りるか。借入金利はどうか、返済は何年か。さらに、設計はどこに依頼するのか、建築会社はどこを選択するのか、管理会社はどこにするのか、などなど。

売ってしまえば完結するのとは違い、賃貸は長期事業なのです。一度建ててしまえば、気に入らないからとか、失敗したからと言って途中で投げ出すことはできないのです。

◇賃貸住宅建築のまとめ役としてサポートする

建築会社に工事を依頼するときは、その会社の営業マンが大家さんと建築会社の窓口になって事業が進みます。一見、楽なように思えますが、営業マンはあくまで建築会社の一員ですから、土地所有者にとって味方になってくれる第三者がいない状況なのです。それは大家さんにとって、必ずしも有利ではありません。

こうした状況を回避するため、コンサルタント×不動産の「コンサルチーム」が進める事業では、「コンサルチーム」が土地所有者の代弁者となり、有利になる状況を作り出す努力をします。
「コンサルチーム」は、設計会社、建築会社、融資金融機関等、関係者のまとめ役であり、工事が円滑に行われるように総合的な監督をする役割をします。

極端な手抜き工事をする建築会社はないとしても、施工図面を建築工事に反映させる過程では色々なことが想定されます。また、施工図面はきちんとしたものができていたとしても、いざ現場で作業をするときになって、価格をおさえる目的で手抜きをしたり、設備の品質を下げたりということもできなくはありません。

そうしたことを防ぐ意味でも第三者の確認やチェックがあった方が安心なのです。建築会社の営業マンの説明だけで決断することは避けた方が賢明でしょう。

◇事業の安心感とメリットを明確にする

賃貸住宅を建てることは、たとえ目先の相続税の節税対策が目的だとしても、大家さんにとっては長期事業を始めることになります。２０年、３０年の間には経済状況の変化もあるでしょうから、スタートする際の事業計画の収支バランスには余裕が必要です。

家賃収入から建築費の借入返済や管理費やその他の費用を引いても、まだ十分に残りがあることを前提とした、安定した事業計画が成り立つことが不可欠です。
その上で、設計会社、建設業者をはじめとして、良い専門家を選ばなければ良い賃貸住宅ができあがりません。
そして、土地所有者には、賃貸住宅を建てていくプロセスから参加してもらうことで、夢を持つことができる賃貸住宅作りをして、価値のある資産作りを体験してもらうことが必要です。その後、満室経営を実現して、ようやくスタート位置に立てるのです。

「コンサルチーム」はこうした明確な目標を持って取り組みますので、大家さんには安心感を持ってもらえることでしょうし、現実として満室経営を維持することにより、経済的にも大きなメリットを創り出すことができます。

＜コンサルチームが作り出す５つのメリット＞
１．収支が合う事業計画を作る
２．良質な専門家を選択する
３．資産価値がある賃貸住宅を作る
４．引き渡しのときから満室経営ができる
５．賃貸住宅作りで夢を持てる

◇賃貸住宅作りに感性やセンスを盛り込む

単身世帯の増加や自宅を購入しない賃貸派の増加に伴い、賃貸住宅の在り方も変化してきました。余裕がないから賃貸住宅に住むということではなく、現在の入居者は目的を持って賃貸住宅を選ぶ時代になったと言えます。

そのように目的を持った人たちが求める住まいを想定した場合、今までのプレハブ住宅のような、いかにも賃貸アパートで満足できるはずがありません。これからの賃貸住宅は、そうした賃貸派の選択眼をとらえられるだけの「分譲マンション並のグレード」も必要になります。目指すところは、「分譲マンションにも劣らない、グレードの高い賃貸住宅を、安いと思えるくらいの適正な家賃設定により供給し、満足して長く住んでもらうこと」にあります。そのバランスを作り出すもとになるのは、「分譲マンションにも劣らないグレードの高い賃貸住宅を作るセンス」と、「建築事業費を、グレードを落とさないように工夫をしてなるべく安くおさえる方法を見極めること」にあります。

◇オーダーメード賃貸住宅を作る

「コンサルチーム」が提案するのは、ハウスメーカーの既製品の「商品」ではなく、立地や環境や作り手のこだわりを生かした「オーダーメード賃貸住宅」です。大量生産されて建てられるプレハブの賃貸住宅はコストも安く、工期も３、４ヶ月程度と短期間ですが、ある大手のハウスメーカーなどは、大量生産で徹底した原価削減をした結果、原価は建築費の１割程度と言われているほど。しかし、それは利益を出す会社のためであって、長期ローンを組む土地所有者や実際に住む入居者のためではないと言えます。

そうした利益主義の流れにはまるのではなく、大家さんにとって資産価値のある賃貸住宅を建てることにこだわることが、「コンサルチーム」の目指すところです。

だからといって、高い費用をかけていいものを作ればよいということではありません。収支のバランスが取れることを前提として、建築コストを決めていきますので、部分的なオーダーメードにとどまるかも知れませんが、少なくとも既製品の「商品」とは違う、オリジナルの建物にするということです。

「コンサルチーム」を中心として関係者のノウハウを集めることで、ありふれた既製品の「商品」ではなく、総合的な提案のもとに生まれたオーダーメード賃貸住宅となります。

次のコラムは全４回の２回目となります。ぜひご覧ください。

コラム執筆

私は相続対策のご提案とサポートをする夢相続を運営しており、いままでに１万４４００人以上の相続相談を受けて、アドバイスやサポートをしてきました。
圧倒的な実例を見ているからこそ蓄積してきたノウハウや相続のコツがあります。