【相続税対策！土地活用で財産を残せ】”土地活用”には「チーム力」③

2019/04/26

コンサルタント×不動産「コンサルチーム」の取り組みプロセス

１）ヒアリング・・・財産と家族の状況を知ることから

ご本人からヒアリングをし、財産や家族の状況を確認することがコンサルの入り口です。
不安に感じていることや困っていることなども合わせて、まずは現在の状況を包み隠さず話してもらえるようにします。

「空き地があるので賃貸住宅を建てる」という計画を建てることは簡単にできますが、建てる目的を明確にしなければなりません。相続税の節税対策が必要なのか、事業資金はどうするのか、賃貸住宅を建てることで問題はないのか、などということは、不動産や他の財産の所有状況など、財産の全体像がわからないと判断がつかないことです。

また、財産だけではなく、配偶者や子どもや孫などご家族の状況も説明をしてもらうようにします。賃貸事業は２０年、３０年と長期に渡るため、ご本人だけでなく、相続するご家族の協力も必要になります。特に事業資金を銀行から借り入れするとなると連帯保証人も必要でしょう。

□不安や困っていることなど現状を話してもらうようにする
□愛着と思い入れのあるプロジェクトになる

２）現状分析・・・経済面、感情面の課題を見つける

漠然と「節税対策をしたほうがいいのではないか」と思っておられる方でも、自分の所有する財産の評価額や相続税額を知らない方が多いと言えます。それだけでなく、何が課題であるか、整理できていない方も多く、尚更、何をしたらいいのか、どこからはじめていいのかわからないということになります。

財産の内容やご家族の状況をお聞きし、財産に関する書類をお預かりすることによって、まずは財産の全体像を把握するようにします。全財産の評価額を出したあと、相続人を確認して、相続税予想額と相続税の申告の要否を確認します。

合わせて、共有、担保提供、連帯保証、負債などの課題はないか、分けられる財産になっているか、分割金・納税資金の余裕はあるかなど、今後の提案に必要なことも把握した上での全体像を把握します。

全体像がつかめるとようやく、課題となることも見えてきます。経済面では節税対策や納税対策が必要か、土地の有効利用は必要か、など。合わせて、感情面では、家族間のトラブルを回避するための配慮や遺言などが必要かも判断するようにします。

□全体像を把握することで課題が見えてくる
□経済面、感情面の課題を見つけて対策や配慮をする

３）課題解決・・・課題を解決する方法を導き出す

相続の課題が整理できたのであれば、次は、どのように解決していくかという具体的な手段も明確にする必要があります。何から始めるのがよいか、どの方法がよいか、など決断できる方法を提案していかなければなりません。

多くの方の課題としては、相続税がかかる財産構成になっているということがあげられます。その上に、財産の大部分が不動産であり、納税に足りるだけの現金がないという場合も課題と言えるでしょう。

そうした場合、相続税の節税対策が必要と言えます。節税対策の方法はいくつもありますが、財産の内容やその割合によって、想定できる節税対策の方法は違ってきます。また、ご本人やご家族の考えやご希望によっても取り組める方法は違ってきますので、いくつかの選択肢を提案します。

例えば、所有する土地を残していきたいということであれば、賃貸住宅を建てることは節税対策の定番であり、計画次第で安定事業となります。

土地を残さなくてもいいとなれば、不動産を減らして節税することも対策になりますので、売却して別の立地に賃貸不動産を購入する方法も選択肢となります。

また、預貯金が多い場合でもそのままでは節税できないため、賃貸不動産購入や建築資金に使うなどの対策を提案します。

□財産構成によって節税対策の方法は違う
□課題を解決することが対策を進めることになる

次のコラムで全４回は終了です。引き続きご覧ください。