【相続実例コラム】土地活用：物納を取り下げて有効利用した鎌田さん

2020/06/04

【相続実例コラム】土地活用：物納を取り下げて有効利用した鎌田さん

●鎌田家のプロフィール・・・いいところから物納される

・相続人関係図
被相続人　　父（農業）
相続人３人　母（無職）
　　　　　　長男（会社員、両親と実家に同居）
　　　　　　次男（会社員、父の土地に家を建てて住んでいる）

鎌田さんは父親を亡くし、相続税の申告を済ませました。申告は農協から紹介された税理士に依頼しました。納税は、生前より父親が相続になったら物納するようにと言っていた畑として申請しましたが、申告から数ヶ月経っても何ら進行している様子がありません。鎌田さんは物納の準備で大変な思いをしました。税理士の手配で測量をしてみると面積が増えたので、登記簿を訂正することになったのです。それには隣接の所有者からは印鑑証明や実印をもらわなければなりません。ところが測量会社は動いてくれず、鎌田さん自らがお願いをして回ったとのこと。こんな苦労をして必要な書類はそろえたのにその後音沙汰なし。物納がどうなるのか不安で第三者のアドバイスが欲しいと相談に来られたのです。
申告関係の書類一式を預かり、内容を確認したところ、まず気になったのは配偶者の割合が３９％であること。無税の半分の１１％の余地が残されていますので、配偶者の相続する割合を増やせば納税は減らせます。しかし、一度決めると遺産分割は変えられないので致命的な失敗です。鎌田さんには特に思惑はないとのこと。節税の配慮が足りずに節税のチャンスを逃したことになります。
土地の評価は、申告されているよりも、もっと低く評価できるのではないか検討する余地があると思えました。現地調査をし、土地を再評価してみると、当初の申告よりは相続税が数千万円程度下げられると判断できました。
物納する畑は東６ｍと北４ｍの二方の道路に面していますが、北側はクランクになった道路を入った位置にあります。北側は東道路から見ると出っ張った地形にあり、北道路に接道する部分を切り離すと間口３５ｍ×奥行き６０ｍというほぼ整形地ができあがります。その土地のいいところを物納し、北側の細長い土地を残す物納申請がされていました。
これではその畑のいいところからなくなるので価値は半減します。他の納税案も検討するべきだと思えました。この２点を鎌田さんに提案をするとぜひお願いしたいとのこと。更正請求の準備に取りかかったのです。

●相続コーディネートのポイント

・評価・・・土地の有効宅地率で節税
土地の評価を下げるための方策として、開発にかかる大きな土地は、開発要項による区画割り図を作成して有効宅地率を出す方法があります。区画割された個々の土地を評価することにより、当初の申告よりはかなり低い評価を導くことができます。こうした成果が実り、税務署より５５００万円の相続税減額という決定が出されて確定したのです。

・納税・・・全く違う方法でも納税できる
既に申請されているのは６５０坪の畑の物納ですが、全く違う方法でも納税はできると判断しました。まずは残る予定だった北道路の１５０坪を先に売却、合わせて別の駐車場の一部１３０坪の売却をしました。しかし、これだけでは納税には少し足りません。

・納税・・・残す土地は有効利用する
そこで、物納する予定だった６５０坪の土地は、残して賃貸マンションを建て、収益を上げるようにしました。その収益で延納する相続税を返済します。こうすれば収益が上げられるので、納税しながらでも財産として維持できます。さらには負債がない鎌田さん自身の相続対策もできることになります。鎌田さんも同じようにいい土地は残したいというお気持ちでした。

☆資産価値を高める対策・・・・賃貸で健康住宅を作る
有効利用する土地は最寄り駅より徒歩４分の立地にあります。東道路ながら南側の隣接地は梨畑となっており、陽当たりも確保できます。できるだけ南側に面した部屋を確保することを目的としてプランを作りました。テーマは「陽当たりのいい健康住宅」。
２ＬＤＫは３室南向き。１ＬＤＫは北側１室ですが、南向きのＬＤＫは横に長い１０．５畳。開放感を持たすためにＬＤＫＫ天井高は２．７ｍとし、天井までの窓と合わせて広がりと明るさを確保。各室に床下収納も設置。あらゆる年代にマッチするバリアフリー仕様。そして自然や環境に共生するアレルギーフリーを意識した内装材を選択して、シックハウス症候群を防止するような内装としています。これが今回目指した「健康住宅」です。

●相続の価値はココ！

○評価
開発要項による区画割り図を作成して有効宅地率を出す方法で評価減した

○納税
価値のあるところは残し、他の土地を売却して納税した
物納予定の土地は残して有効利用して収益を上げる
納税しながら財産として維持、負債がない鎌田さん自身の相続対策もできた

○資産継承
「陽当たりのいい健康住宅」をテーマとして、資産価値のある賃貸住宅をめざしたい

弊社では様々なプランをご用意しております。
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