【相続相談コラム】共有の土地は財産にならない！自由になってこそ価値がある。

2020/01/21

１５０坪の土地

都内有数の繁華街に実家のあるＡさん(60代・女性)がセミナーに参加され、相談がありました。
実家の土地は150坪あることから、父親が節税対策として庭にしていた角地側１００坪に４階建てのビルを建てて、１階から３階はテナントに貸し、４階を住居としました。不動産管理の会社を作り、建物は法人で建てています。最寄り駅の商店街に位置していてテナントには困らず、すぐに決まったのです。

兄家族用に建て増し

Ａさんには４歳上の兄がいますが、建築当時は他県の上場会社に勤めており、家族で会社近くの社宅住まいをしていました。Ａさんもすでに結婚していましたが、兄よりはうんと近くに住んでいましたので、いつも両親のところへ行ってサポートするのはＡさんの方だったのです。
しかし兄嫁の強い希望で２人の子供教育には都内がいいと、実家に同居することになり、孫がかわいい両親は大歓迎で、元の自宅が建っていた５０坪に新たに建て増して、最初のビルにつなげた店舗と兄家族用の家を作って同居を始めました。

父親の相続で土地は共有に

父親は相続対策として、土地を６つに分筆し、自分が亡くなったときの分け方を決めて、公正証書遺言にしてありました。
結果、３つは母親、兄、Ａさん単独名義、他は３人共有名義、母親と兄の共有、母親とＡさんの共有という複雑な所有になりました。それでも父親が亡くなったあと、Ａさんにも地代が入るようになったのです。
不動産管理の会社は父親から母親に代表者が変わりましたが、母親が８０代になり、ビルの修繕工事などの交渉事が増えると、兄夫婦は自分たちが会社を運営すると言い出し、兄嫁が代表者に代わりました。Ａさんには事後報告だけでした。
それから兄夫婦は役員報酬も好きに決め、母親やＡさんの地代は下げてきました。賃料が下がったわけではないのにと思いつつも、兄夫婦は高圧的で有無を言わせない雰囲気です。それも顧問弁護士からの通知だけとそっけない対応です。
この状態でなにか方法があるかというのがＡさんのご相談でした。

単独財産でないと価値がない

不動産の共有はトラプルのもとですので解消することをお勧めしました。
(1)土地を分割して単独に、(2)一緒に売却、(3)共有者に売却、(4)第三者に売却になどいくつか方法はあります。
一番いいのは(1)ですが、法人の建物が全体に広がっており、しばらくは不可能、(2)(3)は兄夫婦が反対ということで、結果(4)が近道と言えます。
父親はＡさんにも財産を渡したいという思いで土地を相続させたのですが、共有の土地だけでなく、単独名義の土地の上にも法人の建物が建っており、自由に使える状況はありません。地代は入りますが、自分の財産というだけの価値がないのが現実です。
Ａさんの子供もそんな土地はいらないので早く売ってしまえばと言っているとのこと。当社もそれをお勧めしており、Ａさんの決断待ちです。