【相続相談コラム】駐車場運営では手元に残らない！土地活用が必須となる。

2020/01/07

ハウスメーカーからの勧め

Ｙさん(60代男性)は父親から相続した土地を駐車場にしています。周辺に観光名所あり、ハウスメーカーから「ゲストハウス」を建てるといいと勧められています。
土地は250坪と広いため、３階の建物が建ち、建築費は4億円になるということです。運営については、専門業者があり借り受けてくれる条件です。
会社をリタイヤして、現在は、再就職しているＹさんにとっては金額が大きく、この提案を進めていいのか、判断してほしいと相談に来られました。

駐車場経営は合わない

Ｙさんからお聞きすると、駐車場の土地固定資産税は年間120万円かかっていて、毎月15万円の駐車料があってもほとんど手元に残りません。
また駐車場のままでは節税効果がないため、相続税が1500万円かかることもわかり、土地活用したほうがいいということは明白です。それでもハウスメーカーからの勧めをそのまま進めていいのか、迷うところだと言います。

土地は５人の共有

そのほかにも課題があります。土地は5人の共有となっています。Ｙさんと弟が48％ずつ、Ｙさんの妻が2％、息子２人が1％ずつと複雑です。父親の相続では母親が相続し、その後、妻や息子に贈与税がかからない範囲で少しずつ贈与してくれました。
その後、すぐに母親が亡くなってしまったので、母親分を兄弟2人で等分に相続した形となり、持ち分が複雑になっています。

土地は分けることができない

仲はいいので、現在は問題がないようですが、将来を見据えるといずれ共有解消をしておかなければなりません。
土地を分けることができればいいのですが、この駐車場は、入り口の間口は5ｍ、敷地の中で広がった地形で、分けられません。
このような課題の解決策も含めて「土地活用プラン」にてご提案することになりました。

土地活用もコンサルが必要

まずは賃貸事業の収支バランスが取れることが絶対条件になり、建築費が適正であることが求められます。建築会社の合い見積もりも取り、比較検討して選定していくようにします。
その後も建物が完成するまでのコンセプトや仕様など諸々のことに対してご自分で対処するのは簡単ではありません。ハウスメーカーさんの提案どおりに建ててしまい、収支が合わずに後悔したと言う事例もありますので、Ｙさんが相談に来られたことは正解です。
日本では土地活用のコンサルがまだ定着していませんが、賃貸事業こそ長期投資となるため、いろいろな判断が必要、当社でサポートをさせて頂きます。