【相続税を減らす生前の不動産対策】「不動産」空家にしておかない決断が功を奏す

2019/07/23

【不動産】空家にしておかない決断が功を奏す

●親の家は空家になる

財産の中で不動産が占める割合は高く、財産の半分以上は不動産だと言えます。そのうちのほとんどが居住する自宅だと言えます。大家族で生活する事が当たり前の時代は過去のことで、いまでは親子世代がそれぞれ別の家で生活するパターンが増えています。
けれども親世代が亡くなり、子どもがその家を相続しても、子どもはすでに家を所有している現状があります。２軒目の家は住まない空き家になるという場合は、固定資産税がかかる持ち出し状態になりますので、持ち続けない決断が必要でしょう。

【事例】夫の家があるのに妻にも家が増えた

◆現状　養母が亡くなって家を相続

Ａさん（７０代・女性）は夫名義の家に、夫婦と長男家族の二世帯住宅で生活しています。次男は別のところで家を買って暮らしています。
夫は設備工事会社を経営しており、同居する長男が仕事も継いでくれていますので、そろそろ世代交代の時期だと夫婦で話し合っているところです。
昨年、Ａさんは養母が亡くなったため、養母が住んでいた家を相続しました。子どもがいない叔母夫婦と養子縁組みをしていたからで、叔父が亡くなったあと、叔母は１人暮らしになりましたので、Ａさんは長年、叔母の家に通って面倒を見てきました。

◆課題　家が二軒もいらない

叔母の家はＡさんが住む家よりも便利なところにありますが、夫の家に住むＡさんには自分の家は必要がなく、家で会社を経営する状況からも、Ａさん夫婦も、息子も今の家を離れて叔母の家に住むという選択肢はありません。しかも、叔母の家は立地はいいものの築４０年以上と古く、そのままでは貸す事もできないほど老朽化しているのです。

◆財産の確認

叔母の自宅は、土地８０㎡、路線価は３７万円ですので、２９６０万円です。木造２階建ての建物の評価は６５万円、預金が２００万円、葬儀費用が１５０万円かかりましたので、正味財産は３０７５万円となり、相続税の基礎控除３６００万円以内となり、相続税の申告は不要とわかりました。
相続人はＡさんだけですので、分割協議をする必要もなく相続手続きができ、名義替えは済ませる事ができますが、住まない家をどうしようかと相談に来られました。

◆対策の提案1　売却して現金化

Ａさん家族は叔母の家には住まないのとは明白でしたので、建て直して賃貸事業をする意思を確認しましたが、今から建築費の融資を受けて事業をすることは荷が重いということでした。そこで売却することをお勧めしました。
路線価評価は２９６０万円ですが、市場価格は４０００万円程度と試算できました。
Ａさんが売却を決断されますと、ほどなく買い手が見つかり、４５００万円で売却ができ、手数料、譲渡税などを引いた後の手取り額は３２００万円です。
Ａさんには預金が３０００万円と生命保険２０００万円がありますので、このままでは、相続税がかかる財産になります。

◆対策の提案2　節税対策のために購入

そこで売却代金手取り額の範囲で区分マンションを購入することを提案し、３０００万円で１ＬＤＫの物件を購入することをお勧めし、Ａさんは決断されました。
預金にしておいても利息は期待できないばかりか、節税にはなりません。しかし、その現金を活用して賃貸不動産を購入しておけば節税効果があり、賃貸収入も得られます。
計算すると現在のＡさん独自の財産では、不動産購入の節税効果があり、相続税はかからない範囲となり、相続税の申告も不要となりました。
Ａさんが購入された物件は家賃が１５万円で賃貸できていますので、表面利回りは６%です。

◆まとめ

Ａさんは叔母の自宅を相続して、すぐに売却の決断をされました。相続が発生してすぐに相談に来られたことが功を奏したと言えます。
空き家の管理が大変になることと、すでに住んでいる夫の家があることで住まないことは明白でしたので、すぐに決断し、将来を見据えた資産組み換えが実現しました。

◆対策のポイント

・住まない家は売却して組み替え、収益を生む資産にする
・預金のままでは節税できないため、賃貸不動産を購入して節税する

【対策前の相続財産　６７００万円の内訳】・・・夫の財産を相続する前の想定

[対策前の相続税　３７５万円（の計算式）]
１．課税価格の合計額から相続税の基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を計算します。
　　財産評価 ６７００万円－基礎控除４８００万円（３０００万円＋６００万円×法定相続人数3人）＝１９００万円

２．配偶者の課税遺産総額９５０万円
　１９００万円÷２＝９５０万円×1０％＝９５万円

３．子の課税遺産総額４７５万円
　１９００万円÷４＝４７５円×１０％＝４７.５万円×２＝９５万円

４．９５万円＋９５万円＝１９０万円・・・相続税の総額


【対策後の相続財産　４３１０万円の内訳】・・・夫の財産を相続する前の想定

基礎控除４８００万円以下の財産となり、相続税は０円になった

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