【相続税を減らす生前の不動産対策】「争い回避」分けにくい不動産は争いのもと

2019/07/30

【争い回避】分けにくい不動産は争いのもと。きょうだいがいると分けられない

●財産が分けられないことが争いになる。特に不動産が課題

遺産分割で争いになるのは、財産の多い少ないではありません。もめてしまう要因のひとつには財産が分けられないことがあります。預貯金、株などの流動資産であれば１円単位まで分けられますが、特に、不動産が分けにくいのです。

例えば相続人が複数いるのに不動産は１ヶ所という場合があります。親が亡くなったら、空き家になって売却して相続人で等分に分けるというのなら、誰も文句はないところです。ところが、相続人の１人が住んでいて、不動産が自宅だけで預貯金が殆どないということも多いのです。そうなると、住んできた相続人は、住み続けたい、親の面倒を看てきたので寄与分があると主張し、当然、家は自分がもらうが、お金は残らなかったので、分けるものはないとなります。

●家賃収入は大きなメリット。やはり欲しい

自宅と賃貸物件があっても、１人の相続人が独占したいこともあります。収益がない自宅だけではつまらないので、収益がある共同住宅ももらいたいということです。よって不動産は全部相続するということになり、家を出ている相続人には分けられないとなります。
家に住んでいない相続人にも当然の言い分があり、同居してきたのは親がかりで、家賃も払わずに生活でき、優遇されてきたはず、自分で家を買ってきた立場と比べると違いすぎると言うのです。その上、分けられないほど預金が残っていないというのはどうも腑に落ちない、同居してきたきょうだいが親のお金をもらったのではないとか考えます。

●不動産があるともめないほうが不思議

不動産が分けられない場合、不動産を相続する人が他の相続人に代償金を払うことがひとつの方法でもあります。自宅は住んでいるきょうだいが相続することは構わないが、代わりにお金をもらいたいという主張は当然でしょう。財産の中に分けられる現金が残っていれば問題は無いのですが、残っていない場合は、不動産を相続する人が自分のお金を払うようになりますが、このお金（代償金）の決め方が非常に難しいのです。不動産評価の法定割合となると、とても払える金額ではないことにもなり、簡単にはまとまりません。
こうなると、もめないほうが不思議というほどで、実の兄弟姉妹であっても修復できないほどの険悪な関係になって、少々説得したくらいでは互いに妥協できないようです。

不動産は相続財産の中でも大きな比重を占める財産ですが、それだけに家族にとってプラスになるような明確な将来像をもっておかないとトラブルの元にもなりかねません。「法定割合の共有なら文句はないはず」と安易に共有にしてしまう方もあり、将来の問題を引き起こすことにもなります。
これは不動産を所有する方の大きな課題でもあります。

【事例】自宅も賃貸物件も妹に渡したくないＭさん（６０代女性）

Ｍさん姉妹は母親を亡くし、嫁いだ妹と２人で相続手続きをすることになりました。母親の財産は、自宅と９世帯のアパートと預金です。毎年確定申告を依頼している税理士のところへ相談に行ったところ、アパートのローンが残っていて差し引けるため、母親の財産評価は基礎控除内で相続税の申告は必要ないとのこと。
Ｍさんは夫と離婚し、実家に戻って母親と同居、一人息子は結婚して別居しています。
母親とＭさんにはアパートの家賃収入が生活費でした。妹は結婚して近くに住んでいますが、数年前事業家の夫が亡くなり、子供もいないので現在は一人暮らしです。自宅に住み、アパートの家賃が生活費のＭさんとすれば、自宅もアパートも自分がもらいたいところ。しかし、母親の遺言書はありませんので、姉妹で話し合いが必要です。

妹と話をしたところ、妹は夫から相続した自宅もあり、それ以上不動産はなくてもいいと言ってくれました。Ｍさんの希望を優先するには妹に代償金を支払うようになります。
そして、不動産はＭさんに、妹には代償金という基本方針には合意が得られました。
次に代償金を決める時になり、Ｍさんから出た言葉は、「妹は夫の遺産があり余裕はあるので、自宅もアパートも両方自分がもらいたい。代償金を払うが少なくしてもらわないと今後の生活や賃貸事業が大変」という本音でした。示された金額は妹にとっては予想以上に少なく、同意はできないという返事が返ってきました。
結局はまとまらず、とりあえずは未分割のままで、自宅はＭさんが住み、賃貸収入も修繕費等の支出も二等分することでなんとか維持している状態です。

※この事例の教訓
・母親が遺言書を残しておくべきだった。
・同居、介護は特権にならず。分けることは避けられない。

■対策するポイント■

【相続を円満に乗り切るポイント】

・普段からコミュニケーションを取っておく・・・いざとなっては円満にいかない
・財産や生前贈与はオープンにしておく・・・疑心暗鬼のもとをつくらない
・寄与や介護の役割分担の情報共有をする・・・一方的な主張にならないようにする
・遺産分割でもめないようにしておきたい・・・もめたら節税できない
・本人の意思が最良の説得材料となる・・・配慮のある遺言があると違う
・意思を残すことは権利であり、義務でもある・・・残された人に託すのは無責任

【円満な遺産分割協議をするポイント】

・代表者が公平な立場で話し合いを進める→一方的な進め方はこじれる原因になる
・財産は隠さず全部オープンにする→オープンにすることで信頼関係を保つ
・寄与や特別受益も考慮して互いに譲歩が必要→一歩も譲らず、ではまとまらない
・感情的な話は持ち出さない→前向きな話とし、過去のことは持ち出さない
・必要以上に責め合う場にしないよう配慮する→一言が一生許せなくなり、縁も切れる

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