【相続税を減らす生前の不動産対策】相続対策の相談は、”不動産の専門家に”

2019/08/01

相続対策の相談は、【不動産の専門家に】

●納税も節税も不動産で考える

相続というと、法律や税金のことをイメージしがちですが、財産の大半は不動産なのです。「不動産の評価が高いので、相続税がかかり、納税が難しい。」「不動産は個々に違い、評価が難しい。」「不動産があると分けにくく、もめてしまう。」などなど。相続の場面では、どうしても不動産が課題となります。

しかし、課題だからそこ、解決策は、「不動産」を活かすことを考える必要が出てきます。「不動産」を生かすことで節税でき、相続を乗り切ることができ、財産を継承させる価値も生むことができるのです。節税も納税も不動産で考えないといけないとなると、不動産の実務ノウハウは不可欠と言えます。

●相続の相談は誰にすればいいか？

多くの方が、「税理士や金融機関などで相続税の概算を出してもらったけれども、その次の提案がなく、どうしていいかわからずに困っている」という状態で相談に来られます。
具体的な対策の提案がない場合や、ただ「土地を売りましょう」というだけの提案だけでは、解決にならず、将来の展望も見えないことでしょう。
このように、不動産がある場合の相続では、”不動産に強い専門家”を選ぶことで、相続の選択肢が増え、不動産の維持承継のプランが立てられるようになります。

家族で揉めないようにすれば弁護士さんに頼む必要はなく、相続税の申告が不要であれば税理士さんにも頼む必要がないこともあります。こうしたことからも、不動産の相続では、弁護士、税理士が相談相手ではなく、不動産の専門家に相談するのが妥当だと言えるのです。

【事例】生前対策は３００万円もらっても提案しない！自宅を売って納税

Ａさん（４０代男性）の父親は８０歳、祖母から相続した土地があり、自営業を辞めた後現在は不動産賃貸業で生活をしています。母親は１５年前に他界し、配偶者の特例が使えない上、相続税の改正も決まり、父親からはＡさんに任せるから相続のことを考えておくようにと、父親から本を渡されて相談に来られました。
土地は約３億円で、全部が自宅の周りにありますが、自宅と２カ所の駐車場は全体の１５％しかなく、残る８５％が貸宅地なのです。しかも、相続人となるＡさんと弟は父親と同居はせず、居住用の小規模宅地等の特例は使えません。
祖母の代から任せている税理士は、節税対策には反対のアドバイスばかり。
　　「相続になったら、自宅と駐車場を売って納税するように」
　　「借入してマンションを建てた失敗例はいくらでも知っているので危険だ」
　　「生前対策は３００万円もらっても提案したくない！」などなど。

Ａさんは、こうした税理士の発言に信頼をなくし、当社に相続プランを委託されました。まずは不動産の対策が必要で、貸宅地の売却から勧めていきます。

【事例】”節税対策”と言えば売れる？！冷静に見極めないと危険。

Ｋさんの父親は、親から相続した複数の土地を持つ地主です。どの土地も最寄り駅から徒歩５分程度で、立地は悪くありません。すでに節税対策として、賃貸マンションを建てていますが、それでもまだ相続税がかかると予想されます。何か対策をしなくてはと考えているところに取引する銀行から、賃貸物件を購入しないかと紹介されました。
その物件は、高齢者住宅の土地・建物で、上場会社が運営して稼働しています。売り主は地元の法人で、築３年の物件を手放して、新たに取得したいとのこと。
銀行が勧める理由は、借入すれば節税になるためで、売買代金の９億円を全額借入するのは大変なので、所有地３億円を売って、残る６億円を融資すると言う内容。しかし、投資額が大きいので、決断してよいものかと、相談に来られました。
内容を確認すると販売も割高で、土地の再利用を考えると、さらにリスクあり。最寄り駅から徒歩１５分以上かかる立地で、所有する徒歩５分程度の土地を売却してまでも購入するメリットはないと言えます。借入するために、資産価値を落としてまで負債を抱え込むことは危険と判断するしかないとアドバイスしたところ、「やはり、そうですね。」と納得され、購入はしないと決められました。

聞いただけで無謀な内容なのですが、銀行から勧められると、いいのかなと思ってしまうのかもしれません。そこは冷静に、見極めることが必要です。
それにしても”節税対策”と言って、リスクが高くても融資をつけて売ろうというのは、あきらかにお客様目線ではないと感じます。資産価値を落とす節税対策を勧めて、買わせて、融資をしようということは、どうも、誠意がないと感じます。
お客様のためになるのが大原則、であってほしいところです。

弊社では様々なプランをご用意しております。
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