【相続税を減らす生前の不動産対策】「相続プラン」を作り、家族で相続に取り組もう！

2019/07/31

【相続プラン】「相続プラン」を作り、家族で相続に取り組もう！サポートは不動産の実務家！

●相続は家族の絆が深まる機会になる

こうして考えてみると、財産を残す人の考えひとつで、家族が幸せになれる財産となりメリットを生むのか、負担になり、分けられない負の財産でデメリットにもなります。また、相続の手続きでは、「家族の絆が深まる機会」になることもあれば、分割でもめてしまい「一生許さない絶縁のきっかけ」になることもあります。

だからこそ、相続で家族が大変にならないために、自分の意思で「自分の相続を用意しておく」ことが必要なのです。
そのためには、配慮のある生前対策をしておくことが必要になります。相続になっても残された人が円満に、不安なく、争わずに乗り切れるよう、”感情面”と”経済面”の両方に配慮しながら、対策をしておくことで、相続の価値が高まります。家族で対策に取り組むことができれば、家族の絆が再確認できる機会にもなります。

●「相続プラン」をサポートするのは不動産の実務家

相続は残された人が何とかするだろうではうまくいきません。元気なうちに、家族でコミュニケーションを取りながら、意思を生かした「相続プラン」を作って、対策に取り組むことが大切です。
「相続プラン」は家族で決断することになりますが、相続対策の大半は不動産で行うことになるため、相続対策の実務をサポートするのは、士業や銀行ではなく、不動産の実務家の役割になります。

◆「相続プラン」のポイント◆

事前準備１　→相続相談、カウンセリング

事前準備２　→相続人の確認、状況の確認、把握をする
・相続人の状況により対策は変わる
・状況を把握できれば深刻な対立や争いは防ぐことができる
・家系図作成、相続人確認、相続税基礎控除の把握

事前準備３　→　財産の確認、現地調査、評価、課題整理をする
・財産を確認、評価することで相続税も知っておく
・整理が必要なことはないか？（共有、担保、連帯保証など）

感情面の対策１→分けられる財産にする
・分けられないのでもめていく・・・もめたら節税もできない
・不動産がもめる要因のひとつ・・・共有だと課題が残る

感情面の対策２→遺産分割を決めて遺言をつくる
・遺産分割でもめないためには遺言が必要・・・生前の用意で争いを残さない
・二次相続での分け方まで決めた内容にする・・・事前の了解を作っておく

経済面の対策１→分割金、納税資金を確保する
・不動産の代わりに現金を払う・・・現金の捻出方法を用意する
・不動産を売却、換金しておく・・・利用しないときは処分を決断する
・生命保険を活用する・・・計画的に納税分を用意する

経済面の対策２→積極的な節税対策をする
【贈与】・配偶者の特例を利用する・・・自宅の贈与は２１１０万円まで無税
【贈与】・現金、不動産を贈与する・・・生前に財産の前渡しをする
【建物】・現金を建物に替える・・・建物評価は半分以下になる
【購入】・現金で不動産を購入する・・・不動産で評価を下げる
【組替】土地を売却、賃貸不動産に買い替える・・・立地や形を変えて事業を継続する
【活用】土地に賃貸住宅を建てて賃貸事業をする・・・確実に節税できる
【法人】賃貸経営の会社をつくる・・・現金の資産増を回避する

◆積極的な節税対策のヒント◆

①評価を下げて収益を得る

土地を持っているだけでその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかるばかりで持ち出しとなり、資産とは言えない状態で、相続税の節税効果はありません。
これからは多くの土地を持つよりも、形を替え、評価を下げて相続税を節税するとともに、収益があがる不動産として所有することが財産となります。
また、相続税の基礎控除がわかれば、それを基準として対策をするようにします。不動産が多い場合は、組み替えてコンパクトにします。預金が多い場合は、賃貸不動産を購入して評価を下げます。このように形を変えて、バランスを取るように対策をします。

②空き地のままにしておかない

空き地は、その土地から収益が生まれないため、固定資産税分の持ち出しとなっています。また、空き地は相続税の減額要素がありません。土地は建物を建てて住んだり、貸したりしないと評価が下がらないのです。
駐車場にして駐車料金が入っていたとしても、相続税は減らせません。駐車場には建物が建っておらず、更地ですので、空き地とおなじ１００％評価で減額の要素はないのです。
アスファルトや砂利敷きにした貸し駐車場であれば、貸付事業用小規模宅地等の特例を適用することができ、２００㎡、５０％の評価減を選択することが可能にはなります。

③空室のままでは効果はない

賃貸住宅でも入居者がいるか、サブリース契約をしていなければ、貸家評価にはなりません。家賃を受け取って、税務署に申告、納税をしていなければ貸家評価ができないということになります。空室には節税効果はないのです。たとえば１０室のうち入居者があるのが５室、残りの５室が空室となったままのアパートで、いずれ壊すつもりでリフォームもせず、募集もしていなかったと言う場合は、「貸家建付地」は敷地の半分となるのです。

④空き家のままでは負担になる

全国で空き家が増えて問題になり、平成２７年２月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家対策特措法）が可決されました。老朽化して倒壊しそうな空き家や防犯上の不安が生じるような空き家に関しては、行政より解体命令が出せるようになったのです。そうなると、今まで建物が建っていれば、土地の固定資産税は６分の１とされていた優遇措置が撤廃されますので、固定資産税は一挙に６倍になります。
活用していない土地は建物の解体だけでなく、土地の処分や活用も検討する事が必要です。

⑤現金（預金）も持ち続けない

「預金」は、かつてない低金利となり、利息がつきません。貯金が増える時代でもないのに、貯め続けていると、相続になったとたんに貯めてきた「預金」にも相続税が課税されるため、納税のために減ってしまうという結末になります。さらに、最近の相続税の税務調査は、預金調査が中心で、亡くなった人の名義だけでなく、家族名義の預金はほとんどが調査をされ、指摘を受け、申告漏れがあると追徴課税されるのです。
このような状況からも財産を銀行預金で持つことは節税できないばかりか、方法を間違うと税務調査の対象にもなるのです。預金で持つことは安心とは言えず、リスクもあると考えなければなりません。これは、株式などの有価証券も同様だと言えます。

⑥生命保険の非課税枠は活用したい

生命保険の死亡保険金には、相続人１人につき５００万円という非課税枠があり、その分は節税となります。ところが、年齢が高い方の場合、６０歳くらいで保険の満期を迎えたあと、生命保険に入っていない方が多いようです。預金にあるのであれば、７０代でも８０代でも、一時払いをすれば入れる生命保険がありますので、非課税枠は効果的に使い切ることがお勧めです。

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