不動産を持ち続けることが財産とならない（3）

2021/04/01

親から相続するとき　知っておきたい対策のポイント
2.不動産を持ち続けることが財産とならない（3）

【事例2】駐車場運営では手元に残らない！土地活用が必須となる。

Ｙさん(60代男性)は父親から相続した土地を駐車場にしています。周辺に観光名所あり、ハウスメーカーから「ゲストハウス」を建てるといいと勧められています。土地は250坪と広いため、３階の建物が建ち、建築費は4億円になるということです。運営については、専門業者があり借り受けてくれる条件です。会社をリタイヤして、現在は、再就職しているＹさんにとっては金額が大きく、この提案を進めていいのか、判断してほしいと相談に来られました。

◆課題1
Ｙさんからお聞きすると、駐車場の土地固定資産税は年間120万円かかっていて、毎月15万円の駐車料があってもほとんど手元に残りません。また駐車場のままでは節税効果がないため、Ｙさんの相続では相続税が1500万円かかることもわかり、対策が必要ということは明白です。

◆課題2
土地は5人の共有となっています。Ｙさんと弟が48％ずつ、Ｙさんの妻が2％、息子２人が1％ずつと複雑。節税対策として妻や息子にも贈与しており、所有者が多くなっています。仲はいいので、現在は問題がないようですが、将来を見据えるといずれ共有解消をしておかなければなりません。土地を分けることができればいいのですが、この駐車場は、入り口が狭く敷地の中で広がった地形で、ふたつにも分けられません。

◆提案
土地活用に適さない地形であること、複雑な共有であることから、この土地を維持して土地活用はしないほうがよいことをアドバイスしました。共有解消をするためにも売却して、別の立地に賃貸物件を購入することをお勧めしました。土地活用をする場合は、賃貸事業の収支バランスが取れることが絶対条件になり、建築費が適正であることが求められます。建築会社の合い見積もりも取り、比較検討して選定していくようにし、建物が完成するまでのコンセプトや仕様など諸々のことに対してご自分で対処するのは簡単ではありません。ハウスメーカーの提案どおりに建ててしまい、収支が合わずに後悔したと言う事例もありますので、Ｙさんが相談に来られたことは正解です。