古い貸家を建て替え、約5000万円の節税に成功した事例

不動産活用生前対策

2022/12/26

古い貸家を建て替え、約5000万円の節税に成功した事例

◆相続関係者

●依頼者　大谷さん（女性・６０代）不動産賃貸業

●相続財産　３億１６８７万円

●相続税予想額　５０８５万円

●財産の内容　土地（62.7％）、建物（２．５６％）、現金・預貯金（３４．７４％）

◆課題：貸家が老朽化長女に運営を引き継ぎたい

大谷さんは4姉妹の長女です。看護師として病院に勤務してこられ、同じ職場の夫と結婚してからも定年まで勤めました。父親は若くして亡くなりましたが、幸い、母親には親から相続した土地があり、40年以上前から不動産賃貸業で生計を立ててきました。その土地は400坪近くあり、自宅と貸家が建っています。

母親が高齢になって一人暮らしが大変になってきたため、大谷さん夫婦が同居するようになりました。敷地の中には次女一家も住んでおり、三女、四女も近隣に住んでいるので、自然に交代で母親の面倒を見るようにしてきました。

それよりも15軒ある貸家業のほうが大変です。築年数が経ってきたため、年々修繕費がかかるようになってきました。それでも空きがありません。長年住んでいる人の中には家賃滞納者もおり、行政からは生活保護の方を入れてほしいという要請もあります。母親は、これも人助けだと全部受け入れてきたようです。

しかし、大谷さんにとっては、母親から貸家業は任せるといわれても、困ったというのが本音です。跡を継ぐなら、もう少し状況を改善したいし、相続のことも気になると、相談に来られました。

◆STEP 1：古い貸家は解体する

母親の財産を確認してみると、預金が1億円以上あることがわかり、大谷さん姉妹もとても驚いたとのこと。節約してコツコツ貯めてきた結果かと思いますが、このままでは相続税がかかり、現金は減ってしまいます。

そこで、古い貸家を解体して、新たな賃貸住宅を建てるのがいいと判断し、ご提案をしました。賃貸事業を継承する大谷さんが決断されると、母親と妹たちからも同意が得られました。

入居者にも建物の老朽化を理由に事情を説明して明け渡しに理解をしてもらい、建物を解体しました。これらの費用は母親の現金を充てましたので、節税になっています。

◆STEP 2：新しい賃貸マンションを建てる

周辺には老朽化したアパートが多いのですが、賃貸需要があり、どこも空きがありません。新しいマンションにすればさらに需要は見込める立地ですので、安定した賃貸事業になることが想定されました。

そこで、まず1期計画として、敷地の半分に比較的ゆったりした間取りで20世帯の賃貸マンションを建てることにしました。土地全体の資産価値を高める目的もあり、ほかと差別化できるような工夫をしながら、大谷さん夫婦や姉妹が住んでもいいような間取りを考えました。それだけで節税対策の目的は果たしているのですが、大谷さんの考えでは、次は老朽化している自宅の建て替えも含めた2期目の賃貸事業に取りかかる予定です。

自宅や賃貸マンションは事業を継承する大谷さんが相続する予定です。母親の預金を妹たちに分けるようにしたため、建築費は全額融資を受けました。