【コラム・土地活用事例】周辺と差別化できるコンセプトの賃貸住宅

2020/09/23

【コラム・土地活用事例】周辺と差別化できるコンセプトの賃貸住宅

概要・世帯数　１ＬＤＫ～２ＬＤＫ　34世帯　駐車場６台
家族構成　母親（大家さん・80代）・長男（60代）　推定相続人・子ども５人
目　　的　母親の相続対策＋自宅の建て替え
事業資金　現金
当初の相続税予想額　１０億６５００万円→　対策後の相続税予想額　８億５０００万円
節税効果　２億１５００万円

●コンサルの視点から

◇「次の相続」を見据えて
駅に近い立地に自宅と土地を所有されており、金融資産も多く、父親の相続の際には多額の相続税がかかりました。現状のままでは母親の相続時にはさらに多くの相続税がかかることが予想され、老朽化した自宅と隣接する空き地の活用を見据えて提案しました。
当初は、借入金を抑えたいとのことで、敷地を４分割して４棟の収益建物を建築する計画を行いました。しかし、立地が駅前であり賃貸募集の心配はないと判断できたため、より収益性のあがる、敷地全体でのスケールメリットを活かした計画にシフトしました。

◇競合が少ない１ＬＤＫ以上をコンセプトに
賃貸の需要は十分に見込めるものの、駅前で競合も多いため、周辺との差別化が必要と考えました。周辺は１Ｋの物件が主流で、１ＬＤＫ以上の築浅タイプが少ない状況でした。将来的な優位性も鑑みて、広さを求めている方をターゲットとした１ＬＤＫ以上の間取りのみで、高級感のあるマンションをコンセプトに計画を進めました。１ＬＤＫ以上の間取りとした明確なコンセプトを打ち出せた結果、引き渡し前に全戸申し込みをいただくことができました。また、賃料についても建築前に計画していた以上の家賃で貸すことが実現できたため、オーナー様に喜んでいただけました。

◇無関心から積極的に
オーナー様は、土地活用のご提案をはじめた当初は建築に無関心でした。しかし、建築の計画を進める意志を固められたあとは、こだわりをもって積極的に打ち合わせに参加くださいました。物件への愛着を持っていただけたたことは、賃貸住宅と長くつきあっていくうえでは大切なことなので、嬉しく思っています。

●リーシングの視点から

◇オーダーメイド住宅の威力を感じた瞬間
募集を始めた当初、お客様のお問い合わせが非常に多く、新築・１ＬＤＫの需要の多さに驚きました。まだ工事中でしたが、先行で施工したモデルルームを見学されると、即決でお申し込みくださいました。「分譲マンションのようなマンション」というコンセプト通り、共用部・外観とも細部にまでこだわっている点にお客様は感動されていました。
また、大手ハウスメーカーが建てた近隣の類似物件を内見された後に来られた方がありましたが、当物件は重量感のあるマンションタイプで、広さ40㎡越え、収納力（ウォークインクローゼットやシューズインクローゼット）のある点が決定打となり、申し込みいただきました。オーダーメイド住宅ならではと感じた瞬間でした。

◇３番手までキャンセル待ちの人気物件に
単身・カップル・新婚まで、ターゲットが豊富で、今、人気のある間取りでしたので、満室にするには問題はないと判断していたとおり、引き渡し前には34世帯を満室にでき、収益が見込める素晴らしい物件となりました。しかも、オーナー様のこだわりである、入居者様を第一に考えた集合住宅であるため、１部屋に対し３番手までお申し込みが入るという人気物件になりました。今後、数年経過しても未来につながる物件であると感じています。

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