【相続相談コラム】小規模宅地等の特例が使えない。対策するなら賃貸住宅に。

2019/12/17

母親の相続対策を考えたい

Ｙさん(６０代・男性)は長男で、弟と妹がいます。９０歳になる母親の相続を考えておきたいとひとりで相談に来られました。
母親は、父親が２０年前に亡くなってから、１０年ほどは自宅で１人暮しをしてきましたが、８０代になって1人暮しが不安になり、次男家族と同居をしています。
次男は母親と一緒に住むために家を建て替えてましたので、母親から現金を贈与してもらっています。
長女も自分の家を購入するときに、母親から現金を贈与してもらっており、ふたりとも相続時精算課税制度を利用しています。

長男が実家を相続する

母親は公正証書遺言を作成しており、自宅はＹさんに相続させるとしてあります。弟と妹には預金を相続させるという内容です。
この遺言書の内容は、全員知っており、合意も得られていますので、分け方については問題がないとＹさんは思ってきました。そのため、Ｙさんは自分の家があるのですが、実家を管理するために週末は必ず実家で過ごすような日常になっています。
実家の建物は築５０年を過ぎ、老朽化も激しいため、これからは修繕費もかさみそうです。

実家を売却しては？

Ｙさんの妻子は実家の建物に住むつもりはなく、広い家にＹさんが一人暮しで、平日は空き家というのも効率が悪いという思いがあり、それも悩みどころです。
最近になって弟から、古くなった実家を売却してはという案が出てきました。維持が大変なので、今のうちに現金化してはというのです。Ｙさんはそれも方法の１つだと思いつつも、別の不安も出てきたので、アドバイスをもらいたいと思い、相談に来られたのです。

相続する財産がなくなる

母親の財産を確認すると、自宅が7500万円、預金が7000万円、精算課税制度の贈与が4000万円。合計、１億8500万円、相続税は2140万円となりました。
仮に実家を売却して現金になったとき、遺言書でＹさんが相続するはずの家はもうない状態となり、そのままではバランスを欠いてしまいます。
また、このまま実家を維持しても母親の居住地ではないため、小規模宅地等の特例が使えず、節税の余地がありません。

空き家ではなく賃貸住宅を

よって、Ｙさんにお勧めしたのが、土地を残すなら賃貸住宅に建て替えること、残さなくてもいいなら、資産組み替えで、売却して別の立地で賃貸住宅を購入することのいずれかが優先順位の高い選択肢になると案です。
さらに対策実行と同時に、不動産の変化に合わせて、母親には遺言書を作りなおしてもらうことも必須だと説明しました。
母親はまだ元気で、次男の家で生活しているということでしたが、年齢的にはすぐに対策に着手されたほうがいいこともアドバイスしました。
Ｙさんは、方向性が整理できたので、母親と弟、妹に提案して、決めたいと言って帰られました。対策しないと現金が減るばかり。家の老朽化の課題も解消されません。不動産対策で活用すれば、相続税も節税できる方法がお勧めです。