空数よりも質。収益があがる不動産が財産となる

2021/03/19

空数よりも質。収益があがる不動産が財産となる

持っているだけでは財産ではない

土地を持っているだけで財産になる時代は終わりました。持っているだけでその土地からの収益がなければ、固定資産税や維持費がかかるばかりで持ち出しとなり、資産とは言えない状態です。駐車場に利用していると言っても相続税の節税効果はありません。
今までは多くの土地を所有することが資産家の証であり、財産でしたが、固定資産税や維持費を考えると、これからは、収益力のある土地が財産であり、収益力がない土地は不良資産となりかねません。数よりも質にこだわって、選別していく時代になりました。

不良資産を減らして建物に換える

多くの土地や大きな土地を所有する場合、そのままでは節税対策はできません。土地の一部は売却して、売却代金で建物を建てたり、賃貸マンションを購入したりし、収益を上げられる不動産に組み換えていくことで節税になるのです。

資産から優良資産への転換

いままでの節税対策の主流となっていたのは、所有地に借入で賃貸アパートを建てることでした。そのため、至る所にアパート、マンションができてしまい、駅から遠く買い物に不便なところや老朽化した建物など条件の悪いところは空室となっています。そうした現実から相続税の節税対策のトレンドとしては、不良資産を売却して優良資産を購入して不動産運用をする資産組み替えの時代へと変化しています。たとえば、古アパートを所有しているが、賃料が安く、収益が上がらなくなった場合は、売却して、駅近郊の収益物件を購入することで、収益も改善されます。

他の立地を替えるために買い替え

また、所有している土地が賃貸事業に適していないこともあります。賃貸にするのであれば、最寄り駅からの距離が徒歩10分程度であることが第一条件です。周辺の住環境なども重要になりますが、所有地だけにそうした条件は今から選べません。賃貸事業をするのであれば、適地であるかそうでないかを冷静に判断し、適さないとわかれば、その土地を売却して、別の方法で賃貸事業をするようにします。これが資産組み替えです。
賃貸するのであれば、最寄り駅から近いことや周辺の環境や立地のブランドなどを選択基準とするようにすると賃貸や売却にも有利になります。
たとえば、年間収入250万円の古いアパートを1億円で売却し、家賃が10万円の賃貸マンションを4つ購入すると、年間収入は480万円となり、約2倍近い収入が得られるようになり、駅に近く、資産になる不動産に替えられるのです。

【事例1】収益性の低い貸し宅地を売却して納税対策をしたUさん

Uさん（５０代男性）の父親は地主で、祖父から多くの土地を相続しました。父親が亡くなったときは配偶者の特例を生かして納税の負担は少なかったのですが、母親が多くの土地を相続した結果、二次相続が不安です。母の財産は現在、自宅、賃貸マンション、駐車場、貸宅地、金融資産、生命保険があり、賃貸マンションの債務を差引いても基礎控除を超えているので相続税の納税が必要になります。
賃貸マンションや駐車場は収益性が高くて良いのですが、貸宅地については地代収入と固定資産税・都市計画税の支出を比較すると収益性も低く、また土地の所有者でありながら自由に使うことが出来ず、相続では底地権として評価されてしまい、所有価値が低い財産なので売却することを提案をしました。
貸宅地の売却先は借地人が第一候補ですので、生前ながら、借地権者に事情を説明すると、ぜひ購入したいという意向があり、双方の納得できる評価額で売却することが出来ました。
納税対策として、売却代金で追加の生命保険金に加入することでUさんは安堵されました。

【事例2】不良資産を売却、築浅物件に買い替えて一安心できたDさん

Dさん（６０代男性）の父親は、定年後に本格的に賃貸事業を始めましたが、投資額を押さえるために競売により収益物件を購入し、財産を増やしていく事が楽しみだったようです。
その父親が亡くなり、相続手続きが必要となりましたので、はじめて、Dさんや弟で財産を確認すると、築４０年程になる木造共同住宅や、建築制限があり建物が建たない土地、家賃の滞納が多いアパート、賃貸借契約書が物件など、どれも難があり、驚きました。Dさん兄弟にしてみれば、大規模改修やリフォームのために、今後の大幅な出費がかかり、収益が上がらないのに固定資産税はかかるなど、そのまま所有して賃貸経営を継続していくことは不安ばかりでした。
そこで、全てを売却し、買い替えを提案しました。いくつもの課題がありましたが、それでも幸い全物件を売却する事ができ、必要な現金を残して築浅の物件に買い替えることができ、Dさん兄弟はようやくひと息つかれました。

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