【コラム・土地活用事例】立地条件をコンセプトでカバーした賃貸住宅

2020/09/24

【コラム・土地活用事例】立地条件をコンセプトでカバーした賃貸住宅

概要・世帯数　１ＬＤＫ～２ＬＤＫ　20世帯　駐車場４台
家族構成　お母さん（大家さん・80代）・長女（60代）
推定相続人・子ども４人
目　　的　土地活用
事業資金　借入
当初の相続税予想額　５０８８万円→　対策後の相続税予想額　１２８万円
節税効果　４９５８万円

●コンサルの視点から

◇古い貸家が課題
相続税への不安から、相続プランのご依頼をいただいたのが始まりです。ご所有の土地には築60年を超える長屋が立ち並んでおり、将来的に長女が受け継ぐ予定でしたが、現状のままを引き継ぐことに抵抗を持たれていました。古くからの入居者が多く、全員が高齢であること、築年数が経過しており修繕費が高くなっていること、賃料が更新のあるごとに値下げされてしまっていることなど、多くの問題を抱えていたのが理由です。

◇半分の敷地で倍の収入
相続税の納税が必要なことはわかっていましたので、相続税対策も含めて課題の解決となる提案を行いました。駅から少し距離があり、戸建が並ぶエリアでしたが、近隣商業地域であるため最大で８階まで建てることができる、マンション建築には適したエリアです。将来的な土地の活用方法や近隣住宅への影響も考慮した結果、高さは５階建てに抑え、敷地も長屋で利用している土地の約半分で計画しました。元の長屋よりも少ない土地の利用で、約倍額の収益が実現できるという、本当の意味での最有効利用が実現できたと思います。

◇コンセプトで立地をカバー
すべてのフロアを通常よりも階高の設計にし、１階にはロフトスペースも設け、開放的な間取りとしました。また、マンション全館を内廊下にしたり、エントランスにはアクアリウム（水槽）やシンボルツリーを設置するなど、他のマンションにはないような工夫を凝らして差別化を図りました。立地面では有利とは言えなくても、周辺との差別化やしっかりとしたコンセプトを持って計画を行った結果、現在満室経営を実現しております。

◇趣味の庭づくりも取り入れる
大家さんの趣味である庭づくりもコンセプトに取り入れました。大家さんの意向を柔軟に取り入れることができるのも、オーダーメイド賃貸住宅のよいところです。その結果として、オーナー様が愛着をもって今後の賃貸事業に取り組むことにつながります。

●リーシングの視点から

◇高級志向のお客様にも好評
エントランスからそれぞれの部屋まで天井の高さを確保しており、エントランスを見た時から圧倒されるお客様が多くいらっしゃいました。閑静な住宅街にあるうえ、敷地内にも庭があり、帰宅した時に心の底から落ち着ける空間である点が非常に好評でした。
一方でエントランスのアクアリウム（水槽）や内廊下などホテルライクな仕様も数多く、高級志向のお客様にも非常に好評をいただきました。内装にもこだわりのある物を使っているため、部屋の中に入るとさらにご納得いただけました。また、昼と夜では違った印象を受けることも少なくなく、２回以上ご内見されるお客様が多くおられました。

◇家賃設定を押さえて提供
単身者からファミリー層まで需要の多い１ＬＤＫと２ＬＤＫの物件となっています。ターミナル駅近隣の中心部ではなく、閑静な住宅街に建設されているため、中心部の物件に比べ、比較的家賃を抑えることができました。賃料を重視されている方や、閑静な住宅街を希望されている方などにご紹介させていただきました。

弊社では様々なプランをご用意しております。
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