【コラム・資産組み替え】自宅を売却して相続しやすくした石川さん

不動産活用

2020/10/06

【コラム・資産組み替え】自宅を売却して相続しやすくした石川さん

●ご家族の状況

○依頼者　　　次男（男性・50才代）・職業　自営業
○家族関係　　母、長男、次男（依頼者）

●相談内容

石川さんには兄があり二人兄弟です。兄は仕事の関係で海外に居住しており、もう長らく日本を離れて生活しています。石川さんも結婚後は妻の故郷で独立開業したことから、母親の暮らす実家とは遠く離れて土地での生活をしています。父親は１０年前に亡くなり、その頃は兄弟とも実家を離れていましたので、その頃から母親は独り暮らしです。
父親は親から相続した土地を活かして４０年近く前から自宅に隣接したアパートを建て賃貸業を経営してきましたので、父親が亡くなったあとも母親が生活で困ることはありませんでした。けれどもアパートも築３８年となり、老朽化が激しくなってきたため、建て替えるつもりで退去した後は募集もせず、現在は半分が空室の状態でした。
けれども、母親も８０代となり、次第に買い物などの日常生活に支障がきたすようになりました。そこで、石川さんは兄と相談し、母親には自分が住む家の近くの老人ホームに転居してもらうことにしました。
石川さんの心配は相続のことで、空き家の実家とアパートにも相当の相続税がかかることが予想され、今後、どうすればいいのか、相談に来られました。

●現状の課題とご提案

■課題
・母親が老人ホームに転居すると自宅は空家となり、アパートの維持も負担になる
・長男、次男は遠方に世帯を持って暮らしており、実家に戻る選択肢はない
・何もしないと多額の相続税がかかる

■課題を解決する提案
［自宅とアパートを売却して節税対策を行う］
築３８年の自宅とアパートは８戸のうち、４戸が入居中であるが、適切な修繕をしてこなかったため、老朽化が激しく、このまま維持することは困難だと判断しました。
そこで、両方を解体して、建て替えることを検証しました。最寄り駅より徒歩５分という立地や賃貸環境は申し分がなく、賃貸事業の収支も悪くないのですが、建築費の借入が必要になること、不動産が分けにくいことも指摘しました。
次に、売却の検証をしました。周辺の取引状況から、石川さんの実家の土地は、路線価以上の価格で売却できると判断できましたので、自宅、アパートを合わせて売却することを提案しました。まだ、入居者がある状態ですので、明け渡し、解体をせずに、現況のままの売却もできることを提案しました。

［子供２人が分けやすく維持しやすい財産に変えて収入を得る］
売却代金を手元資金にし、都心の区分マンションを購入することを提案しました。１戸にまとめるのではなく、貸しやすいコンパクトな１Ｋ４戸、あるいは、広めの１ＬＤＫを２戸購入することで、相続後の分割に公平性をもたせられるようになります。また、アパート収入が無くなる分の補填にすることができます。

☆ここがポイント
・老人ホームに転居、空き家になったときが対策実行のタイミングとなる
・子供が自宅に戻らない場合は売却を考える
・母親の認知が進まないうちに決断、売却、買い替え、遺言を終えるようにする

●相続実務士より

母親は認知気味で、本人の意思確認が必要となる売却、買い替え、遺言作成については、ぎりぎり間に合ったというところです。そのまま保有してしまったのでは、多額の相続税がかかり、納税のために自宅が無くなってしまうところでしたが、節税対策ができ、老人ホームの費用の補填になり、また、子供二人が相続しても維持しやすくなったことで、石川さんも兄も安心されました。

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