【コラム・土地活用】駐車場にアパートを建てて土地を残す佐藤さん

不動産活用

2020/10/08

【コラム・土地活用】駐車場にアパートを建てて土地を残す佐藤さん

●ご家族の状況

○依頼者　　　長女（女性・50才代）・職業　パート
○家族関係　　父８０代、長女５０代、長男４０代

●相談内容

佐藤さんの母親は１５年程前に亡くなりました。父親はしばらく１人暮らしをしていましたが、７０代になってからは食事や洗濯などが大変になったことや、佐藤さんが度々実家に行くことを考えると、同居したほうがよいということになり、１０年ほど前から同居をはじめました。
更地の駐車場は、父親が祖父から相続した土地で、以前は古いアパートが建っていましたが、古くなったため更地にして、駐車場にしていました。一時は空きがないほど借り手がありましたが、現在では、周辺は一戸建ての住宅ばかりとなって、駐車場も空きが増えてきました。しかも、父親の自宅からは離れているため、管理も煩わしくなってきました。
それにともない、年金暮らしのため、相続税が払える余力はありません。このままの状態で父親が老人ホームに入るなどの費用がかかると資金的にも不安があります。このさき、どうすればよいか、姉弟が揃って相談に来られました。

●現状の課題とご提案

■課題
・父親は長女が同居して、面倒を看ているため、そのまま相続したい
・駐車場が満車にならず、固定資産税が払える程度で、効率が悪い
・このままでは相続税がかかるが、相続税を払える現金の余裕がない

■課題を解決する提案
［駐車場の土地を活用して節税対策を行う］
相続税の節税対策と収益を得るために、駐車場の土地を活用することを提案しました。２つの方法があり、ひとつは売却して別の立地に賃貸住宅を購入する資産組み替えです。この土地は路線価以上の価格で売却できると想定され、それを原資に３つ程度の区分マンションを購入することができますので、借金なしに節税対策ができます。
もうひとつの方法は、土地を残して賃貸住宅を建てることです。この土地は第１種低層住居地域ですので、木造アパートが適していると判断しました。ゆったりめの１ＬＤＫが８戸できる計画ができ、建築資金の借入が必要ですが、土地を残しながら、節税対策ができ、今までの５倍以上の収益を得ることができます。

［子供２人の相続内容を決めて遺言にしておく］
父親の希望を確認すると、やはり土地は残したいということで、長男が連帯保証人になってアパートを建てることを決断されました。実務的な打ち合わせは２人の子供が引き受け、父親は決断、契約、地鎮祭、竣工などのポイントに参加して頂きましたが、後を引き継ぐ立場で最初から関わっておいてよかったと言っておられました。
最終的には、長女には自宅と金融資産、長男にはアパートと負債という分け方の合意ができ、遺言を作成することもでき、父親も安堵しておられました。

☆ここがポイント
・父親が認知症になる前に銀行融資などの手続きができるようにする
・不動産の売却も父親の意思確認が必要で早いほうがよい
・小規模宅地等の特例を適用するには遺言を用意してもめないようにする

●相続実務士より

父親が財産を持つ本人でも、高齢になるとなかなか思うようには動けません。佐藤さん姉妹は、父親のために、２人で協力して対策に取り組まれました。生前から親子でコミュニケーションを取り、父親の意思を活かした対策ができたことで、家族の結束力も高まり、もめる要素もなくなったと言えます。
親子、子供たちのコニミュケーションが大切だと感じた事例でした。

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