【相続実例コラム】権利関係が複雑な秋山さんの建物。共有解消のために、したことは？！

2020/09/15

【相続実例コラム】権利関係が複雑な秋山さんの建物。共有解消のために、したことは？！

秋山さんの実家は、都内でも、とくに立地のよい場所にあります。木造2階建ての一軒家に家族4人で暮らしてきました。家を建ててから、もうすぐ30年。その間に、秋山さんの姉は、遠方に嫁ぎ、秋山さんは近所の幼馴染と結婚しました。実家の老朽化にともない、建て替えの話が持ち上がり、近くに住んでいた秋山さん夫婦は同居することになりました。ハウスメーカーの営業マンのすすめもあり、建て替える家は、自宅兼収益マンションにすることに決定。4階建てで、1、2階は賃貸部分、3階は秋山さん夫婦、4階は秋山さんの両親の自宅にすることになりました。
賃貸住宅の経営は、現在まで順調です。賃貸住宅を建ててよかったとは思っていますが、父親が他界し、一度、相続を経験したときに、手続きが煩雑だったため、今後、相続が起こったときに滞りなく手続きが終わるようにしたい、と当社に相談に見えました。

●1.金融機関から建設資金を借り入れた結果、共有名義に

秋山さんの資産を整理してみると、貸家建付地の評価減は使えなかったものの、相続税はかからず、一見、問題はないように見えました。しかし、問題はほかにありました。土地と建物の名義が共有になっていたのです。

1-1借り入れを起こしたために、マンションの権利が夫に発生
アパート建築の費用は、約8,000万円。金融資産だけでは足りず、金融機関で借り入れをすることに。しかし、秋山さんの父親は定年退職し、仕事に就いていなかったため、金融機関から全額借り入れができず、秋山さんの夫名義で借り入れを行いました。
通常、金融機関は借入をする人を不動産の登記名義人にし、借り入れ金額の割合で、不動産の持ち分を設定するようにすすめることが多いです。秋山さんも言われたとおりに、持分を設定したところ、複雑な権利関係になってしまいました。
土地は秋山さんの父親のものでしたが、アパートは
・1階、2階は秋山さんの夫
・3階は秋山さんの夫と秋山さん（半分ずつ）
・4階は秋山さんの父親
の名義となりました。
つまり、持ち分は
秋山さんの夫＝3分の１＋3分の１×2分の1＝6分の3＝2分の1
秋山さん＝3分の１×2分の1＝6分の1
秋山さんの父親＝3分の1
です。
相続上は法定相続人ではない夫に所有権の半分が渡ってしまいました。

1-2 父親が亡くなり、さらに複雑な権利関係に
その後、父親が亡くなり相続が発生したことで、さらに権利関係は複雑になってしまいました。秋山さんの自宅のマンションは、父親の所有分を法定相続の際の持ち分で分けてしまったために下記のようになりました。
【土地】
母親、秋山さん、長女で各3分の1
【建物】
・1階、2階は秋山さんの夫
・3階は秋山さんの夫と秋山さん（半分ずつ）
・母親、秋山さん、姉で各3分の1

つまり、建物の持ち分は
秋山さんの夫＝3分の１＋3分の１×2分の1＝6分の3＝2分の1
秋山さん＝3分の１×2分の1＋3分の１×３分の1＝18分の5
秋山さんの母親＝3分の1×3分の1＝9分の1
秋山さんの姉＝3分の1×3分の1＝9分の1

この状態では、秋山さんの子どもや孫が相続したときは、もっと複雑になり、困ってしまいます。

●2.ベストな解決方法は売却。秋山さんにぴったりの方法は？

感情面の対策をすることは、相続実務士にとって重要な任務です。複雑になった権利関係を整理するために有効なのは、売却して権利関係を整理することだと思います。しかし、秋山さんの場合、先祖代々受け継がれたもので、土地に対して非常に強い愛着を感じているようでしたので、売却して転居する選択肢はないと考えました。
私たちは「秋山さんの母親に遺言をしてもらうことで、トラブルを回避したらどうか」と提案。母親は91歳と高齢ですが、意思判断能力があります。また、子どもたちとの結びつきが強く、大変信頼されているようでしたので、母親の「生の声」を遺言で伝えることは、子や孫同士の相続争いを阻止するために有効だと判断しました。
姉は遠方に居住しているので、不動産を単独で所有するのは秋山さんにしようと決まりました。姉には代償分割代金として、家賃収入等がから現金を渡すことにし、遺言書を作りました。遺言書を作ったことで、将来の見通しがついた秋山さん親子の後姿からは、幸せがにじみ出ていました。

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